Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків
Якщо Ви проживаєте в багатоквартирному будинку і виходячи з своєї затишної і чистої оселі у Вас псується настрій через вигляд будинку ззовні і з середини – з цим варто щось робити.
На даний час найефективнішим варіантом покращення умов життя в багатоквартирному будинку є наявність ОСББ в будинку. Наявність ОСББ в будинку об’єднує схожих з Вашою думкою людей в один колектив, і дає механізм досягнення спільних цілей.
Основні переваги створення ОСББ:
1. Накопичення бюджету будинку за рахунок:
· Здачі допоміжних приміщень в оренду;
Якщо в Вашому будинку наявні допоміжні приміщення (підвали, горища) їх можна здавати в оренду, а отримані кошти використовувати на утримання будинку. Особливо актуальна здача допоміжних приміщень в оренду.
Також Важливо відмітити, що за допомогою ОСББ можна повернути незаконно захоплені або продані допоміжні приміщення.
· Розміщення реклами в будинку.
Розміщення реклами в будинку є дуже ефективним способом наповнення бюджету ОСББ. Рекламу можна розміщувати на спеціально обладнаних стендах, телевізорах як ззовні так і в середині будинку. Найбільш прибутковий спосіб розміщення реклами в будинку ОСББ – це фасадна реклама.
Примітка:
Як бачите, окрім внесків співвласників (зараз це тариф на утримання будинку) є ще багато шляхів наповнення бюджету ОСББ. Більше того, всі отримані кошти від оренди та реклами можна використовувати виключно на утримання і покращення стану будинку. В противному випадку – це буде не цільовим використанням коштів за що передбачена відповідальність.
2. Поліпшення прибудинкової території шляхом:
· Оформлення права постійного користування на земельну ділянку;
Відповідно до положень Земельного кодексу України, ОСББ має право оформити право постійного користування на земельну ділянку під будинком і навколо нього.
· Проведення озеленення прибудинкової території.
3. Підвищення рівня безпеки життя в будинку шляхом:
· Встановлення огорожі по периметру прибудинкової території на законних підставах;
· Встановлення цілодобового відеонагляду за прибудинковою територією і в під’їздах будинку.
4. Підвищення рівня енергоефективності за рахунок:
· Державних і місцевих програм енергоефективності;
У разі прийняття участі в енергоефективних програмах місцевого і державного рівня одночасно можна заощадити до 70% на вартості енергоефективного заходу, наприклад на утепленні будинку чи на заміні усіх старих вікон на пластикові.
· Участі в грантах і міжнародних конкурсах.
На даний час є велика кількість грантів і міжнародних програм, які готові фінансувати енергоефективні проекти зеленої економіки, що спрямовані на заощадження природних ресурсів і використання відновлювальних джерел енергії (сонячної, вітряної тощо).
Отже, покращити умови проживання в Вашому будинку при наявності ОСББ можна за допомогою:
· Внесків співвласників;
· Отриманих коштів від реклами і здачі в оренду допоміжних приміщень;
· Коштів з місцевого і державного бюджетів;
· Коштів від виграних програм і міжнародних грантів;
· Коштів з фондів депутатів.
ОСББ в даному випадку виступає лише як форма об’єднання співвласників, які мають за мету покращити свої умови проживання і дає всі необхідні для цього можливості.
Здавалося б, війна — не час задумуватися про створення ОСББ у своєму будинку. Однак може виявитися, що саме зараз — слушна нагода для початку цього процесу. Чому? Адже ОСББ дасть можливість не тільки познайомити сусідів між собою, а й простіше відновити або модернізувати будинок за рахунок місцевих і державних програм підтримки.
І тут у вас може виникнути питання: «А як створити ОСББ в умовах війни?». Для того, щоб на нього відповісти, ми й підготували цей матеріал, де покроково розібрано: з чого варто починати та як створити ОСББ саме зараз.
Крок 1. Створити ініціативну групу
Цей крок є стандартним. Для створення ОСББ або ж вибору управителя необхідно первинно створити ініціативну групу з числа трьох власників квартир та/або нежитлових приміщень у вашому будинку. Створення ініціативної групи необхідно оформити протоколом у довільній формі. Реєструвати створення ініціативної групи ніде не потрібно.
Після цього рекомендуємо розмістити у місцях загального користування у вашому будинку повідомлення, що ви створили ініціативну групу та починаєте процес створення ОСББ. Також доречно залишити контакти, за якими ваші сусіди зможуть зв’язатися з уповноваженими особами, якщо захочуть дізнатися більше або долучитися до цієї роботи.
Крок 2. Продумати план роботи ініціативної групи та познайомитися з сусідами
За законом, процес створення ОСББ складається з визначених кроків, яких необхідно дотримуватися, щоб ОСББ було легітимним. Щоб він пройшов легко й без ускладнень, ініціативній групі варто продумати, хто за що відповідатиме та які ключові кроки вона має здійснити для скликання установчих зборів.
На першому етапі роботи ініціативної групи важливо познайомитися з сусідами та зібрати інформацію про всіх власників квартир і нежитлових приміщень, які є в будинку. Таку інформацію можна отримати від самих власників, а можна звернутися до архіву БТІ (якщо будинок введено в експлуатацію до 2013 року) чи до ЦНАПу (це скоро буде можливим, оскільки державний реєстр, у якому міститься інформація про власників, поступово відновлює свою роботу). Зібравши ці дані, необхідно скласти реєстр співвласників, щоб зрозуміти, кого і як слід буде повідомляти про установчі збори ОСББ та хто зможе на них голосувати.
Крок 3. Прийняти рішення про скликання установчих зборів і повідомити про це співвласників будинку
На цьому етапі має відбуватися засідання ініціативної групи, де буде прийняте рішення про скликання установчих зборів. У цьому рішенні ініціативна група має визначити, коли та де відбудуться установчі збори, а також які питання передбачені до розгляду (зверніть увагу, питання порядку денного для установчих зборів обмежені статтею 6 Закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”).
Після того, як ініціативна група погодила між собою всі питання, вона має не менше ніж за 14 календарних днів до дня проведення установчих зборів повідомити письмово — особисто під розписку або рекомендованим листом — кожного співвласника будинку.
Якщо ви обрали варіант рекомендованого листа, то він має бути відправлений на адресу квартири або нежитлового приміщення власника у вашому будинку. У повідомленні про установчі збори необхідно вказати дату, час, місце, проєкт порядку денного та ініціаторів установчих зборів. Дотримання процедури повідомлення є обов’язковим. Якщо ви порушите якусь із цих вимог, створення ОСББ може бути оскаржене. Рекомендуємо зберігати підтвердження повідомлення співвласників протягом всього часу існування вашого ОСББ.
Крок 4. Розробити проєкт статуту та провести інформаційну роботу з сусідами
Коли сусідів повідомлено про установчі збори, саме час детально роз’яснити їм, чому й навіщо ви хочете створити ОСББ. На цьому етапі треба бути готовим відповісти на безліч питань і розвінчати найпоширеніші міфи. Але від якості вашої інформаційної роботи буде залежати, наскільки легко пройдуть установчі збори. Тому рекомендуємо на цьому етапі приділити достатньо часу спілкуванню з сусідами та бути впевненими, що якомога більше питань знайшли свої відповіді.
Також для створення ОСББ вам буде необхідно розробити його статут. Статут ОСББ розробляється на основі Типового статуту ОСББ, затвердженого наказом Мінрегіону. Тому цей процес не є складним. Ви маєте ознайомитися з текстом типового статуту й вимогами закону та відкоригувати текст статуту відповідно до вашої конкретної ситуації. Якщо ж вам знадобиться допомога, завжди можна звернутися до юриста. З текстом розробленого проекту статуту рекомендуємо завчасно ознайомити сусідів, щоб вони до установчих зборів могли надати вам свої зауваження та пропозиції.
Крок 5. Провести установчі збори
У визначений вами день необхідно розпочати збори, розглянути питання порядку денного та провести голосування. Навіть якщо на зборах будуть фізично присутні лише 2 співвласника — це не завада їхньому проведенню. Також ви можете провести ці збори паралельно в онлайн-форматі, щоб якомога більше власників, які тимчасово покинули своє житло у вашому будинку, могли долучитися до дискусії. Якщо на установчих зборах вам не вистачить голосів для прийняття рішення, ви можете дозбирати голоси протягом наступних двох тижнів після дати зборів.
Крок 6. Провести письмове опитування співвласників
За законом, якщо на зборах не було набрано достатньо голосів за або проти прийняття певного рішення, ініціатор зборів має право протягом 15 календарних днів після дати установчих зборів провести письмове опитування відсутніх на зборах співвласників багатоквартирного будинку. Таке опитування може проходити як безпосередньо в письмовій формі, так і в електронній — з використанням електронного підпису, який станом на сьогодні прирівняний до особистого підпису фізичної особи. Електронний підпис можна отримати в банківських установах або ж підписати документ за допомогою хмарного підпису від Дії.
Крок 7. Провести підрахунок голосів та оформити протокол установчих зборів
Після завершення установчих зборів та письмового опитування ініціативна група має порахувати кількість голосів за і проти, віддану співвласниками під час установчих зборів та в порядку письмового опитування. За результатами підрахунку слід оформити протокол установчих зборів, де має бути зазначена детальна інформація про результати голосування з кожного питання порядку денного. Після складення протоколу ініціативна група має повідомити всіх співвласників будинку про прийняті рішення.
Крок 8. Дочекатися початку роботи реєстру та зареєструвати ОСББ
Станом на дату публікації даного матеріалу зареєструвати ОСББ ще немає можливості. Проте реєстри поступово розширюють свою роботу, тож сподіваємося, найближчим часом з’явиться можливість зареєструвати ОСББ. У будь-якому випадку, законодавчо не встановлено термінів, коли ви маєте подати документи на реєстрацію ОСББ після прийняття такого рішення під час установчих зборів. Тож навіть якщо затримка складе місяць, ви все одно зможете зареєструвати своє ОСББ. Зверніть увагу, що в заяві про державну реєстрацію юридичної особи ОСББ ви одразу можете вказати, що просите внести ОСББ до реєстру неприбуткових організацій. У такому випадку після реєстрації ОСББ вам не доведеться окремо звертатися до податкової для реєстрації неприбутковою організацією.
Крок 9. Скласти план роботи новоствореного ОСББ та організувати роботу правління
Одним із питань порядку денного установчих зборів є вибори правління об’єднання. Саме правління є виконавчим органом, який відповідає за повсякденну роботу вашого об’єднання. Від того, наскільки правильно правління розумітиме, в чому сутність роботи ОСББ і що воно має робити, а також наскільки добре воно комунікуватиме зі співвласниками, залежить ефективність роботи ОСББ та атмосфера в будинку. Саме тому після створення ОСББ ми рекомендуємо детально продумати обсяги відповідальності кожного з членів правління та розподілити між собою обов’язки з організації роботи ОСББ.
Від взаємодії сусідів залежить добробут і комфорт життя в багатоквартирному будинку. Саме зараз ми маємо бути єдиними, як ніколи. Тож закликаємо вас знайомитися з сусідами, об’єднуватись і співпрацювати заради нашої перемоги!
ОБ’ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ
Що таке ОСББ
Створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі ОСББ)
- справа нелегка, але вдячна. В цій частині ви дізнаєтеся про переваги, життя без комунального підприємства «Житлово-експлуатаційна організація».
ОСББ – це юридична особа, створена власниками приміщень, для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Мета створення - забезпечення та захист прав членів ОСББ і дотримання їхніх обов’язків, належне утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів ОСББ, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членами ОСББ в отриманні житлово- комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю ОСББ.
Статус ОСББ. Це юридична особа, яка створюється відповідно до закону, має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку, є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами ОСББ. ОСББ може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами. ОСББ відповідає згідно із своїми зобов'язаннями за кошти і майно ОСББ, від свого імені набуває майнові права та обов'язки, виступає позивачем чи відповідачем у суді.
Переваги створення ОСББ
Для власників:
- мають можливість покращити фізичний стан будинку та умови життя в ньому;
- мають можливість контролювати якість робіт, які проводяться у будинку;
- обирають за конкурсом підрядників для покращання умов в будинку та зменшення спільних витрат;
- стають реальними власниками майна, приміщень загального користування та допоміжних приміщень;
- мають можливість створити власну управлінську структуру для вирішення проблем утримання будинку та прибудинкової території;
- розширюються можливості щоденного спілкування мешканців;
- з’являються реальні важелі впливу на порушників спільних домовленостей;
- контролюють використання коштів, сплачених за утримання будинку, дотацій та субсидій;
- беруть безпосередньо участь у ремонті та утриманні будинку;
- отримують структуру, здатну вирішувати спільні проблеми мешканців, відстоювати спільні інтереси, зокрема в суді;
- отримують можливість використовувати трудовий внесок мешканців замість оплати послуг з утримання будинку та прибудинкової території;
- можуть отримати кредит у банку на проведення ремонту, встановлення лічильників, тощо.
Для органів влади:
- створюють умови для реалізації прав та свобод громадян у житловій сфері;
- отримують значне покращання технічного стану житлового фонду;
- сприяють ринковим відносинам у житлово-комунальній сфері, що, в свою чергу, сприяє підвищенню рівня надання послуг;
- передають значну частину прав щодо рішень з утримання та використання житлового фонду громадянам.
Орієнтовний план дій зі створення ОСББ
Пропонуємо власникам спільно з представниками виконкому послідовно виконати такі дії зі створення ОСББ:
1. Створити ініціативну групу зі створення ОСББ (зразок протоколу за- сідання ініціативної групи додається). Така ініціативна група повинна складатися не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Наймачі/орендарі квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку не можуть бути членами ОСББ та ініціативної групи.
2. Провести роботу зі з'ясування переліку співвласників багатоквартирних будинків (власників квартир, нежитлових приміщень):
- ініціативній групі – зібрати відомості про приналежність квартир та нежитлових приміщень на підставі даних правовстановлюючих документів, скласти на їх підставі списки співвласників багато- квартирних будинків. Бажано запропонувати співвласникам надати копію правовстановлюючих документів;
- ініціативній групі – з метою дотримання прав співвласників будинку на участь у створенні ОСББ та отримання ними інформації про скликання установчих зборів надати запит виконкому про склад власників квартир та нежитлових приміщень, щодо яких такі документи будуть відсутні (зразок запиту додається). Слід мати на увазі, що власником неприватизованих квартир найчастіше є відповідна територіальна громада (іноді – держава), але в жодному разі не наймачі, що проживають у таких квартирах на підставі ордеру;
- виконкому – направити відповідний запит в БТІ про склад співвласників будинку та надати відповідь ініціативній групі.
3. Провести інформаційно-роз'яснювальну роботу серед співвласників щодо мети та доцільності створення ОСББ, порядку його створення.
4. Підготувати установчі збори ОСББ:
- ініціативній групі – підготувати проект протоколу установчих зборів
(зразок додається), реєстру присутніх на зборах (по суті, це список співвласників, зразок додається) та листка голосування на установчих зборах (зразок додається), картки голосування (зразки додаються);
- ініціативній групі разом з виконкомом – зарезервувати у державного реєстратора назву ОСББ;
- ініціативній групі – підготувати пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії;
- ініціативній групі – підготувати проект статуту ОСББ (типовий статут з рекомендованими змінами додається);
- виконкому – погодити підготовлений ініціативною групою статут з державним реєстратором (щодо державної реєстрації ОСББ з таким статутом) та ДПІ (щодо включення ОСББ з таким статутом до реєстру неприбуткових організацій);
- виконкому – знайти / відновити технічну документацію на будинки, підготувати її (чи її копію) до передачі ОСББ;
- виконкому спільно з ініціативною групою – вирішити питання про місце проведення установчих зборів.
5. Оповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів (зразок повідомлення додається). Про проведення установчих зборів ініціативній групі необхідно письмово повідомити усім власникам житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення вручається кожному власнику під розписку або надсилається рекомендованим листом. Додатково рекомендуємо розклеїти оголошення про збори на вхідних дверях до під'їздів, дошках оголошень тощо.
6.Провести установчі збори ОСББ, на яких прийняти рішення про ство- рення ОСББ. З метою визначення кворуму у день проведення зборів рекомендуємо ініціативній групі провести письмову реєстрацію присутніх учасників зборів. Кворум наявний за умови присутності на зборах більше 50 відсотків власників приватизованих квартир, нежитлових приміщень (50% + один голос). Мешканці неприватизованих квартир чи орендарі приміщень не враховуються при визначенні кворуму та не можуть брати участь у голосуванні, але мають право бути присутніми на зборах.
Прийняті на зборах рішення повинні бути відображені у протоколі установчих зборів. Додатково рекомендуємо результати голосування з найважливіших питань фіксувати також у листках і голосування, в яких кожен учасник зборів особисто зазначає своє волевиявлення («за», «проти», «утримався»). Зразки таких документів із прикладами заповнення додаються.
7. Провести державну реєстрацію ОСББ та подальшу його постановку на облік в ДПІ, Пенсійному фонді та інших фондах соціального страхування тощо.
Наголошуємо на необхідності обов'язкового з'ясування складу співвласників багатоквартирних будинків та віднайдення/відновлення технічної документації на будинки.
8. Передача будинку на баланс
Рішення про передачу житлового комплексу з балансу на баланс приймають на загальних зборах. Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.
ОСББ може:
- прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;
- за договором залишити житловий комплекс або його частину на балансі попереднього балансоутримувача;
- укласти угоду про передачу на баланс усього житлового комплексу або його частини з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності.
Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до законодавства та статуту ОСББ. При прийнятті рішення про передачу житлового комплексу на баланс ОСББ створюється комісія у складі представників попереднього балансоутримувача та ОСББ. При прийнятті рішення про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи - у складі представників попереднього балансоутримувача, юридичної особи, на баланс якої передається майно, та ОСББ. Комісію очолює представник приймаючої сторони. Комісія складає акт приймання-передачі встановленого зразка.
Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться, разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття до експлуатації, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ.
Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони (підписи скріплюються печаткою). Датою передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс є дата підписання акта приймання- передачі.
Це важливо!
Якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють ОСББ і не приймають на баланс основні фонди, cільська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача. Призначений балансоутримувач здійснює свої повноваження із забезпечення утримування управління будинком до прийняття будинку на баланс ОСББ. Витрати на здійснення цих функцій управління розподіляються між власниками пропорційно площі приміщень, які перебувають у їх власності.
Передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Частина багатоквартирного будинку може бути виділена в окремий житловий комплекс за умови, що надбудова, реконструкція або знесення цієї частини не порушить цілісності чи можливості використання за призначенням інших частин будівлі, що не входять до складу цього комплексу.
Наступними необхідними кроками повинні стати визначення меж прибудинкової території та оформлення права власності на прибудинкову територію, укладення договорів між ОСББ і підприємствами-виконавцями житлово-комунальних послуг.
9. Оформлення правоустановчих документів на земельні ділянки
Після прийняття будинку на баланс ОСББ може оформити правоустановчі документі на земельні ділянки.
